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来源：重庆时报
“这下安心了。”在经历30天的突击“土地抵押”、将土地价值打五折后，渝北开发商杨戚（化名）终于将手中的“土地”成功地转化为货币，向银行贷到了款，杨戚将这个过程形容为“与政策时间赛跑”，依靠着自己土地上的在建工程，杨戚才最终如愿将土地抵押出去。
杨戚仅仅是众多幸运开发商的个案。随着一纸政令，土地抵押的游戏规则改变，重庆的开发商们开始阻击“土地抵押”的末班车，从5月以来，重庆的土地抵押宗数陡然密集。深层次的，是开发商对于“能挺多久”这个未知命题的未雨绸缪。
“土地货币”末班车
据了解，目前，房地产企业的贷款主要分为两部分，一是开发贷款，一是个人按揭贷款。其中，楼盘获取开发贷款主要有两种途径，分别是土地抵押与在建工程抵押。
“其实，现在很多手里有土地的中小开发商或者企业都把土地抵出去了，就目前来看他们手里的地不是在银行那里抵押，就是在信托公司那里融资。”杨戚向记者道出了目前土地抵押的真相。
4月20日成了杨戚们加速土地抵押的分水岭，这些深谙土地抵押游戏规则的把脉者们，开始窥视到水面之下的暗流涌动。
4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康要求，提高抵押品标准，一律要求以在建工程为抵押，不宜用土地为抵押品发放开发贷款。
来自重庆国土资源局的资料表明，从今年1月1日~3月31日，我市共有266宗土地抵押记录，涉及到抵押土地的开发商99家，且有一半以上的开发企业抵押的是最高金额。整个2009年，我市的土地抵押贷款共有1111起，80%的抵押单位系地产开发商。
土地抵押的末班车，进入5月以来，陡然加速，此前的1~3月，最长有10天未有一例开发商的土地抵押案例。资料显示，截至6月13日，短短43天便有104起地产开发商们获得土地抵押，从登记的情况看，几乎每天都有数起土地抵押获批，且有三成是以最高额抵押贷款。
土地抵押变为先动工再抵押
即使“叫停土地抵押”政策出台，开发商手中的土地，其向银行抵押贷款的功能依旧存在，不过却比以前来得更有“技巧性”——前提是给“裸奔”的土地罩上在建工程这一块“遮羞布”。
对于更多的中小型开发商而言，现在的未雨绸缪，是如何尽快将手中的土地抵押给银行，并换来开发的资金。毕竟，之前在中国房地产行业中，拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(用来拆迁等开发前期支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金的开发模式，一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。
“从今年年初开始，单纯的土地抵押我们已经不做了。”我市两大型商业银行给记者的答复如出一辙，银行收紧土地抵押的时间，远远早于4月20日银监会对外宣布的时间。
其中一家商业银行表示，开发商如果有抵押要求，可以在土地上工程动工的时候到银行备案，修到一定程度就连同土地和上面的房屋一起抵押。
“经过评估后，抵押物会打一定的折扣。”该人士表示，一般在建工程打3~4折，土地打4~6折。地皮上在建工程抵押的时候，所依托的土地可以绕过“不以土地为抵押品”这一雷区，实现土地的货币价值。记者查询到，今年2月21日，该行曾经为重庆某实业有限公司贷款抵押就是用的该方法。
“按照惯例，从开发商提出申请到土地抵押成功，时间大约是1个月左右。”昨日，银行方面向记者表示。
中小开发商依赖土地抵押
来自国土局的资料表明，搭车末班车、以土地抵押方式从银行“借鸡生蛋”的开发商主要集中在二、三线企业，但也有一线地产企业土地、香港上市地产公司的抵押记录。涉及到的香港上市公司至少有4家。在去年，重庆超过90%三线以上地产开发商都曾以土地抵押的方式获得银行贷款。
记者发现，在这段空窗期内，有10家以上的开发商甚至有多个地块的土地抵押记录。涉及地产开发商中，不少手握上千亩大盘，土地储备相当丰富。
不少大型房产开发商已经提前嗅出政策动向并积极应对。金科集团的做法是绝迹重庆土地抵押市场，截至目前，金科集团在渝并无土地抵押记录，并还在6月18日顺势抄底苏州拿地。
华润集团重庆方面似乎也不太在意“土地抵押”的政策收紧。其策划部经理吴拯告诉记者，华润方面的资金比较充足，不在重庆的银行以土地抵押的方式融资。
开发商“不差钱”仍急着抵押意在储粮过冬
项庄舞剑意在沛公。“不差钱”的重庆开发商们，急着快速建房快速将房屋和土地抵押，实质是储粮过冬。
“先使出浑身解数融资，把地皮动工，到一定时候就可以把手中的在建工程和土地一起抵押出去。”对于开发商来讲，“土地抵押”叫停，迫切的影响在于拉扯起工程的最初融资，只要迈过这一步，手中的土地依旧可以有融资功能。
“其实，重庆的开发商比较优质，对银行而言，土地抵押的土地收益率约为30%，远高于银行贷款利率，因此其风险不大。” 重庆容磁地产经纪老总王雪松称。
此前，根据国土资源部有关统计显示，截至2009年末，全国84个城市土地抵押贷款达25856亿元，同比增长42.8%，但风险仍可控。
“如果挺过这一波，我也算圆满了。”渝北开发商杨戚告诉记者，自己该做的未雨绸缪都已经做了，接下来是听天由命。在他一番运作突击“土地抵押”后，杨戚们在盼望苦熬后出现下一个楼市春天。
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